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🏠 Locazioni e Immobili

Imposta di Registro vs Cedolare Secca 2026

Confronta il costo dell'imposta di registro ordinaria con la tassazione piatta (Cedolare Secca) per affitti standard e turistici. L'algoritmo ottimizza automaticamente la tassazione per patrimoni multi-immobile (Affitti Brevi).

Configurazione Affitto

Simulazione Tassazione

Regime Ordinario (Imposta di Registro)

Canone Imponibile: € 0,00
Tassa di Registro annua
+ Obbligo Bolli. (Aggiunge all'IRPEF) € 0,00

Opzione Cedolare Secca

Aliquota Media Ponderata: 0%
Imposta Sostitutiva Netta
(Esenzione Bolli e Registro) € 0,00

Affidabilità di questo strumento

📅 Aliquote di registro e cedolare secca aggiornate a

👤 Chi lo cura

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📚 Fonti normative

D.P.R. 131/1986 (imposta di registro) e Tariffa parte I art. 5, D.Lgs. 23/2011 art. 3 (cedolare secca), L. 431/1998 art. 8 (canone concordato), D.L. 50/2017 art. 4 e L. 213/2023 art. 1 c. 63 (locazioni brevi), L. 178/2020 art. 1 c. 595 (presunzione di attività d'impresa).

Affitto: imposta di registro o cedolare secca?

Chi affitta una casa sceglie tra due regimi. Con il regime ordinario il canone si somma agli altri redditi e paga l’IRPEF, e il contratto sconta l’imposta di registro. Con la cedolare secca si paga un’imposta fissa sul canone, che sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bolli. Il calcolatore mette a confronto i due regimi.

Regime ordinario: l’imposta di registro

  • 2% del canone annuo, di solito diviso a metà con l’inquilino;
  • minimo di 67 € alla prima registrazione;
  • canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa: base ridotta del 30%, cioè l’1,4%;
  • in più il canone (al 95%) entra nel reddito e paga IRPEF e addizionali.

Cedolare secca

  • 21% del canone per i contratti a canone libero;
  • 10% per il canone concordato nei Comuni previsti;
  • niente imposta di registro e bolli sul contratto, niente IRPEF sul canone;
  • per tutta la durata dell’opzione il proprietario non può aumentare il canone, neanche con l’ISTAT.

Per gli affitti brevi (fino a 30 giorni) la cedolare è del 21% su un immobile scelto dal proprietario e del 26% sugli altri. Chi affitta brevemente più di quattro appartamenti svolge un’attività d’impresa.

Esempio: canone libero di 9.000 € l’anno

Regime ordinarioCedolare secca 21%
Imposta sul contratto2% = 180 € (90 € a testa)nessuna
Imposta sul redditoIRPEF e addizionali sul 95% del canone, all’aliquota del proprietario1.890 €
Bolli16 € ogni 4 facciatenessuno

Con un’aliquota marginale del 33%, l’IRPEF sul canone (9.000 × 95% × 33%) è di circa 2.820 €, senza le addizionali: la cedolare conviene. Con redditi bassi, al 23%, la differenza si riduce e conviene fare il conto.

Su canoni molto bassi il minimo di 67 € pesa: con 2.400 € l’anno l’imposta teorica sarebbe 48 €, ma se ne pagano 67.

Domande frequenti

Posso scegliere la cedolare dopo la registrazione?

Sì, anche per le annualità successive: si comunica con il modello RLI entro il termine di pagamento dell’imposta di registro di quell’annualità.

La cedolare vale anche per i negozi?

No: la cedolare secca riguarda le abitazioni affittate da persone fisiche, non i locali commerciali.

Chi paga l’imposta di registro?

Proprietario e inquilino in parti uguali, salvo accordi diversi. Con la cedolare non si paga.

Come si registra il contratto?

Con il modello RLI, entro 30 giorni dalla firma, e pagando l’imposta con l’F24 ELIDE se non c’è la cedolare.

Fonti