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Modello RLI e Calcolo Imposta di Registro

Compila i campi per calcolare l'Imposta di Registro, l'Imposta di Bollo o eventuali sanzioni per Ravvedimento Operoso. Genera il Modello RLI per contratti di locazione (opzione Cedolare Secca inclusa).

Quadro A: Dati Generali Locazione

Tipologia Contratto (Codice) *

Canone Annuo (€) *

Data Stipula / Decorrenza *

Quadro D: Opzione Cedolare Secca

Attivando la Cedolare Secca, l'Imposta di Registro e l'Imposta di Bollo vengono azzerate. L'imposta sostitutiva verrà calcolata in sede di dichiarazione dei redditi. Disponibile solo per locazioni abitative (L1, L2).

Quadro B: Soggetti (Locatore e Conduttore)

Codice Fiscale Locatore (Proprietario) *

Codice Fiscale Conduttore (Inquilino) *

Casi Particolari (Quadro A)

Quadro C: Dati degli Immobili

Tipologia *

Categoria Catastale

Calcolo Imposta di Bollo (Contratto Cartaceo)

Numero Pagine (1 marca ogni 4 facciate)

Copie Registrate (Min. 1)

⚡ 100% nel browser - nessun dato inviato a un server

Compila il modello RLI ufficiale

Una procedura guidata ti accompagna quadro per quadro: per ogni casella trovi la spiegazione tratta dalle istruzioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate. Alla fine scarichi il modulo ministeriale vero e proprio, già compilato, pronto da controllare, stampare e firmare.

📘 Istruzioni ufficiali del modello RLI (PDF)

Il compilatore funziona interamente nel browser e richiede JavaScript.

Guida Definitiva al Modello RLI 2026: Registrazione e Calcolo Imposte

Il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobiliari) è il documento normativo ed esecutivo esclusivo istituito dall'Agenzia delle Entrate per la gestione integrale dei contratti di affitto in Italia. La sua compilazione e trasmissione (telematica o cartacea) costituisce un adempimento inderogabile ai sensi del D.P.R. 131/1986. Omettere la registrazione entro la finestra legale di 30 giorni attiva immediatamente il sistema sanzionatorio amministrativo.

⚖️ Regime Ordinario vs. Cedolare Secca: Le Differenze ▼

Al momento della compilazione del Quadro D del Modello RLI, il locatore deve compiere una scelta che modificherà profondamente la tassazione dell'immobile:

Cedolare Secca: Imposta sostitutiva (flat tax) esclusiva per le locazioni abitative (A/1-A/11, escluso A/10). L'innesco di questa opzione nel Modello RLI funge da trigger fiscale: azzera immediatamente sia l'Imposta di Registro annuale sia l'Imposta di Bollo. L'aliquota è del 21% (canone libero) o del 10% (canone concordato).
Regime Ordinario IRPEF: Obbligatorio per immobili commerciali (Tipologia S1) o se non si opta per la Cedolare. Il reddito si somma all'IRPEF generale. Richiede il versamento dell'Imposta di Registro (divisa al 50% tra le parti) e dell'Imposta di Bollo (16,00 euro ogni 4 facciate).

🧮 Calcolo Matematico: Imposta di Registro (Minimi Legali) ▼

Se operi in Regime Ordinario, l'aliquota dipende dalla tipologia di contratto indicata nel Quadro A:

Abitativo Standard (L1): L'imposta di registro è il 2% sull'intero canone annuo.
Abitativo Agevolato (L2): L'aliquota del 2% si applica solo sul 70% del corrispettivo annuo, garantendo uno sconto d'imposta.
Commerciale (S1): Sconta un'aliquota dell'1% se il locatore è soggetto IVA, o del 2% altrimenti.

Il Limite Invalicabile: Indipendentemente dai calcoli percentuali, l'importo minimo da versare all'Erario per la prima annualità non può mai essere inferiore alla quota fissa di 67,00 euro. Il nostro algoritmo applica automaticamente questo override.

⏱️ Ravvedimento Operoso 2026: Gestione dei Ritardi ▼

Superati i 30 giorni di legge, scattano le sanzioni del Ravvedimento Operoso. In caso di Cedolare Secca (dove l'imposta di registro è nulla), la sanzione non è proporzionale ma fissata in quote assolute: 150€ (ritardi fino a 30gg) o 250€ (ritardi oltre 30gg).

Queste basi vengono poi decurtate in modo frazionario:

Sprint (entro 14gg): Sanzione ridotta a 1/10 parametrata giornalmente.
Breve (15-30gg): Riduzione a 1/10 (Multa netta: 15,00€ in Cedolare Secca).
Intermedio (31-90gg): Riduzione a 1/9 della base di 250€ (Multa netta: 27,78€).
Lungo (fino 1 anno): Riduzione a 1/8 (Multa netta: 31,25€).
Lunghissimo (fino 2 anni): Riduzione a 1/7 (Multa netta: 35,71€).

🔍 Edge Cases: Validazione Omocodia e Scarti Telematici ▼

L'invio telematico del Modello RLI è frequentemente bloccato da errori formali non rilevati dai software basici. Il nostro sistema interviene preventivamente sui due edge cases più comuni che generano lo scarto da parte dell'Agenzia delle Entrate:

Validazione Omocodia nel Codice Fiscale: Quando il Ministero risolve un conflitto tra cittadini nati nello stesso giorno e con nome simile, sostituisce gli ultimi numeri del Codice Fiscale con lettere specifiche (L, M, N, ecc.). L'algoritmo JavaScript di StrumentiUtili implementa l'Espressione Regolare (Regex) ufficiale in grado di riconoscere e validare queste stringhe complesse, evitando che la pratica venga rifiutata per "formato errato".
Ordinamento Catastale (Quadro C): I server statali impongono una gerarchia rigida. È categoricamente vietato inserire un immobile classificato come pertinenza (es. cantina, codice tipologia 2 o 3) se non è cronologicamente preceduto dall'immobile principale (codice tipologia 1).

🔒 Sicurezza Dati: Perché questo strumento è 100% Privato? ▼

Il Modello RLI manipola dati patrimoniali e anagrafici sensibili. Inoltrare queste informazioni a server di terze parti configura un massiccio rischio di Data Breach e viola i precetti dell'Art. 28 del GDPR.

StrumentiUtili ha implementato un'architettura Zero-Backend. L'intero motore di calcolo tributario e la generazione vettoriale del PDF (tramite la libreria pdf-lib) avvengono all'interno del tuo browser. Non appena scarichi il modello, una procedura di Garbage Collection esegue un "wipe" (pulizia) della RAM locale, distruggendo le Partite IVA e i canoni inseriti.

⚖️ Riferimenti Normativi 2026 ▼

D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 — testo unico dell'imposta di registro, che impone la registrazione dei contratti di locazione di durata superiore a trenta giorni complessivi nell'anno e ne disciplina termini e base imponibile.
D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, articolo 3 — istituisce la cedolare secca e ne subordina l'efficacia all'esercizio dell'opzione in sede di registrazione o per le annualità successive.
Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 19 marzo 2019 — approva il modello RLI vigente, le istruzioni e le specifiche tecniche per la trasmissione telematica.
Legge 9 dicembre 1998 n. 431 — disciplina le tipologie contrattuali abitative, la durata minima e i canoni concordati.
D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472, articolo 13 — regola il ravvedimento operoso applicabile alla tardiva registrazione.

Codici contratto e trattamento fiscale

Codice	Fattispecie	Base imponibile	Aliquota registro
L1	Locazione abitativa a canone libero	100% del canone	2,00%
L2	Locazione abitativa a canone concordato	70% del canone	2,00%
S1	Locazione di immobile a uso diverso	100% del canone	2,00%
T2	Affitto di fondo rustico	100% del canone	0,50%

Adempimenti e scadenze

Termine di registrazione: trenta giorni dalla data di stipula o, se anteriore, dalla decorrenza del contratto.
Imposta di registro minima: 67,00 euro per la prima annualità, soglia che rende il regime ordinario sproporzionato sui canoni modesti; per le annualità successive si versa il 2% esatto.
Imposta di bollo: 16,00 euro ogni quattro facciate scritte o comunque ogni cento righe, non dovuta in caso di opzione per la cedolare secca.
Comunicazione all'inquilino: l'opzione per la cedolare secca va preceduta da comunicazione scritta al conduttore con cui il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone, pena l'inefficacia dell'opzione.
Adempimenti successivi: proroghe, cessioni, subentri e risoluzioni vanno comunicati con lo stesso modello RLI entro trenta giorni dall'evento.

Sanzioni specifiche in regime di cedolare secca

Per i contratti assoggettati a cedolare secca la tardiva registrazione non genera una sanzione proporzionale ma un importo fisso: 150,00 euro se il ritardo non supera i trenta giorni e 250,00 euro oltre tale soglia. Il regime fisso rende il ravvedimento economicamente sostenibile anche su contratti di valore elevato, ma non elimina il rischio più grave: la mancata registrazione entro i termini può compromettere l'opposizione del contratto a terzi e, nei casi più severi, la nullità prevista dalla normativa sulle locazioni.

Attenzione: il modello RLI può essere presentato in autonomia tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate oppure allo sportello territoriale. Lo strumento assiste la compilazione e la verifica formale dei dati ma non esegue alcuna trasmissione: l'invio e il pagamento restano adempimenti a carico del contribuente o del suo intermediario abilitato.

👥 Casi Pratici ed Esempi Reali ▼

I casi seguenti sono stati riprodotti nel simulatore della pagina con una data di stipula entro i trenta giorni, quindi senza sanzioni.

Caso 1: bilocale a canone libero, contratto cartaceo in due copie

Il contratto L1 prevede un canone di 9.600 € l'anno, occupa 8 facciate ed è registrato in due copie in regime ordinario.

Imposta di registro: 9.600 × 2% = 192,00 €
Imposta di bollo: 2 marche × 2 copie × 16 € = 64,00 €
Totale da versare alla registrazione: 256,00 €

Per ogni anno successivo il proprietario dovrà versare altri 192,00 € con il modello F24 ELIDE entro trenta giorni dalla ricorrenza, a meno di scegliere il pagamento per l'intera durata con lo sconto previsto.

Caso 2: lo stesso contratto con la cedolare secca

Il proprietario ha inviato all'inquilino la rinuncia all'aggiornamento ISTAT e sceglie la cedolare secca nel quadro D.

Registro e bollo alla registrazione: 0,00 €
Cedolare secca annua in dichiarazione: 9.600 × 21% = 2.016,00 €
Risparmio alla registrazione: 256,00 €, di cui 96,00 € a carico dell'inquilino

L'inquilino risparmia la sua metà del registro senza rinunciare a nulla: l'unica rinuncia, l'adeguamento ISTAT del canone, è a carico del proprietario.

Caso 3: canone concordato per studenti universitari

Un contratto L2 a canone concordato con tre studenti prevede 7.200 € l'anno, 4 facciate, due copie, regime ordinario.

Imposta di registro: 7.200 × 70% × 2% = 100,80 €
Imposta di bollo: 1 marca × 2 copie × 16 € = 32,00 €
Totale: 132,80 €

Con più conduttori il modello RLI riporta tutti i loro codici fiscali, ma l'imposta resta la stessa: dipende dal canone complessivo, non dal numero di inquilini.

❓ Domande Frequenti (FAQ) ▼

Devo presentare il modello RLI anche se ho scelto la cedolare secca?

Sì, ed è anzi il modello attraverso cui l'opzione viene esercitata. La cedolare secca non esonera dalla registrazione del contratto ma solo dal versamento dell'imposta di registro e di bollo. Omettere la registrazione significa non aver validamente esercitato l'opzione, con conseguente applicazione del regime ordinario e delle relative sanzioni.

Chi è obbligato a registrare il contratto, il locatore o il conduttore?

L'obbligo è solidale, ma nella prassi vi provvede il locatore o l'agenzia che ha gestito la trattativa. La solidarietà implica che l'Agenzia delle Entrate possa rivolgersi indifferentemente a entrambe le parti per il recupero dell'imposta e delle sanzioni. Il conduttore ha comunque un interesse diretto alla registrazione, perché un contratto non registrato è inopponibile e pregiudica il diritto alle detrazioni per canoni di locazione.

Cosa devo fare se il contratto viene risolto anticipatamente?

La risoluzione anticipata va comunicata con il modello RLI entro trenta giorni dall'evento. In regime ordinario è dovuta un'imposta di registro fissa per la risoluzione, mentre in cedolare secca la comunicazione è gratuita. Omettere la comunicazione espone al rischio che l'amministrazione continui a presumere la percezione del canone e a pretendere l'imposta per le annualità successive.

È possibile registrare un contratto con decorrenza retroattiva?

Il contratto può avere una decorrenza anteriore alla stipula formale, ma il termine di trenta giorni si computa dalla data più remota fra stipula e decorrenza. Registrare oggi un contratto con decorrenza di mesi addietro significa quindi trovarsi già in ritardo, con necessità di ravvedimento e versamento delle annualità pregresse.

Come si gestisce la proroga alla scadenza del contratto?

La proroga, tacita o espressa, va comunicata entro trenta giorni dalla scadenza con il modello RLI, indicando il codice adempimento corrispondente. In regime ordinario occorre versare l'imposta di registro per la nuova annualità. In cedolare secca la comunicazione della proroga è necessaria per confermare l'opzione, e la sua omissione non fa decadere il regime ma è comunque sanzionabile in misura fissa.

Quanti soggetti posso indicare nel modello se l'immobile è in comproprietà?

Il modello consente di indicare una pluralità di locatori e conduttori. Se l'immobile appartiene a più comproprietari, l'opzione per la cedolare secca è esercitabile individualmente da ciascuno per la propria quota: alcuni comproprietari possono optare per la cedolare e altri restare nel regime ordinario, con liquidazione pro quota dell'imposta di registro sulla parte non assoggettata a imposta sostitutiva.