La valutazione fiscale dell'usufrutto risponde a una logica attuariale semplificata: il diritto di godere di un bene vale tanto di più quanto più a lungo si presume che durerà, e la durata presunta dipende dall'età dell'usufruttuario. Il legislatore ha tradotto questo principio in una tabella di coefficienti demografici.
Le formule fondamentali
- Valore usufrutto = Valore piena proprieta x Tasso legale x Coefficiente eta
- Tasso applicato dal motore = 2,50%
- Valore nuda proprieta = Valore piena proprieta - Valore usufrutto
- Quota percentuale usufrutto = Tasso x Coefficiente
Il prodotto fra tasso e coefficiente restituisce direttamente la percentuale del valore pieno attribuibile all'usufrutto. Con un coefficiente di 24 si ottiene 0,025 × 24 = 0,60, ossia il 60% del valore del bene. La nuda proprietà assorbe per differenza il restante 40%. La somma dei due diritti è sempre e necessariamente pari al valore della piena proprietà: non esiste dispersione di valore nella scissione.
Tabella dei coefficienti per fascia di età
| Età dell'usufruttuario | Coefficiente | Quota usufrutto | Quota nuda proprietà |
|---|
| Da 0 a 20 anni | 38,0 | 95,0% | 5,0% |
| Da 21 a 30 anni | 36,0 | 90,0% | 10,0% |
| Da 31 a 40 anni | 34,0 | 85,0% | 15,0% |
| Da 41 a 45 anni | 32,0 | 80,0% | 20,0% |
| Da 46 a 50 anni | 30,0 | 75,0% | 25,0% |
| Da 51 a 53 anni | 28,0 | 70,0% | 30,0% |
| Da 54 a 56 anni | 26,0 | 65,0% | 35,0% |
| Da 57 a 60 anni | 24,0 | 60,0% | 40,0% |
| Da 61 a 63 anni | 22,0 | 55,0% | 45,0% |
| Da 64 a 66 anni | 20,0 | 50,0% | 50,0% |
| Da 67 a 69 anni | 18,0 | 45,0% | 55,0% |
| Da 70 a 72 anni | 16,0 | 40,0% | 60,0% |
| Da 73 a 75 anni | 14,0 | 35,0% | 65,0% |
| Da 76 a 78 anni | 12,0 | 30,0% | 70,0% |
| Da 79 a 82 anni | 10,0 | 25,0% | 75,0% |
| Da 83 a 86 anni | 8,0 | 20,0% | 80,0% |
| Da 87 a 92 anni | 6,0 | 15,0% | 85,0% |
| Da 93 a 99 anni | 4,0 | 10,0% | 90,0% |
Le fasce si restringono progressivamente con l'avanzare dell'età: fino ai quarant'anni coprono decenni interi, mentre a partire dai cinquanta diventano triennali e poi ancora più brevi. La ragione è statistica: nelle età avanzate la speranza di vita residua varia molto più rapidamente, e fasce ampie produrrebbero valutazioni grossolane. Il compimento di un solo anno può quindi far scendere il valore dell'usufrutto di cinque punti percentuali.
Esempio applicato: immobile del valore di 200.000 euro
| Età dell'usufruttuario | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
|---|
| 35 anni | 170.000,00 EUR | 30.000,00 EUR |
| 48 anni | 150.000,00 EUR | 50.000,00 EUR |
| 58 anni | 120.000,00 EUR | 80.000,00 EUR |
| 70 anni | 80.000,00 EUR | 120.000,00 EUR |
L'applicazione pratica più frequente è la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto vitalizio, operazione attraverso cui un proprietario anziano monetizza parte del valore dell'immobile continuando ad abitarlo. Il secondo impiego, altrettanto diffuso, è la donazione della nuda proprietà ai figli con riserva di usufrutto: alla morte dell'usufruttuario la piena proprietà si ricostituisce automaticamente in capo al nudo proprietario senza ulteriore tassazione sul consolidamento.
Usufrutto congiunto e accrescimento
Quando l'usufrutto è costituito a favore di due persone congiuntamente, con clausola di accrescimento in favore del superstite, il valore si determina sulla base dell'età del più giovane fra gli usufruttuari. La ragione è intuitiva: il diritto si estinguerà solo alla morte dell'ultimo, e quindi la durata presunta coincide con la speranza di vita maggiore. In assenza di clausola di accrescimento ciascuna quota si valuta autonomamente sull'età del rispettivo titolare.