Calcola la rata mensile (ammortamento alla francese) e determina il TAEG reale stimato includendo l'imposta sostitutiva e gli oneri accessori bancari. I dati non lasciano mai il tuo dispositivo.
| Mese | Rata | Interessi | Capitale | Debito Residuo |
|---|---|---|---|---|
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D.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario) artt. 120-ter e 120-quater, D.P.R. 601/1973 artt. 15-20 (imposta sostitutiva), D.Lgs. 72/2016 (credito immobiliare ai consumatori), Disposizioni della Banca d'Italia sulla trasparenza.
Il simulatore calcola la rata di un mutuo a rata costante (ammortamento «alla francese», quello usato quasi sempre dalle banche), il totale degli interessi e il TAEG, cioè il costo complessivo con le spese accessorie.
Rata = C × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1), dove C è il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero di rate. La rata resta uguale, ma all’inizio è fatta soprattutto di interessi, perché si calcolano sul debito ancora da restituire.
Esempio: 150.000 € a 25 anni al 3,20%. Rata 727,02 €. Nella prima rata 400 € sono interessi (150.000 × 3,20% ÷ 12) e solo 327,02 € capitale.
| 150.000 € al 3,20% | Rata | Interessi totali |
|---|---|---|
| 20 anni | 846,99 € | 53.278,62 € |
| 25 anni | 727,02 € | 68.105,54 € |
| 30 anni | 648,70 € | 83.532,11 € |
Passare da 20 a 30 anni abbassa la rata di quasi 200 € ma costa oltre 30.000 € di interessi in più.
| Voce | Valore usato dal simulatore |
|---|---|
| Imposta sostitutiva prima casa | 0,25% del capitale |
| Imposta sostitutiva altri casi | 2% del capitale |
| Istruttoria | 0,80%, minimo 500 € e massimo 2.000 € |
| Perizia | 320 € |
| Incasso rata | 2,50 € al mese |
| Polizza incendio e scoppio | 0,035% l’anno |
Imposta, istruttoria e perizia vengono trattenute all’erogazione: ricevi meno soldi ma la rata è la stessa. Per questo, a parità di TAN, il TAEG di un mutuo per la seconda casa è più alto. Le spese reali cambiano da banca a banca: il riferimento vincolante è il prospetto europeo standardizzato (PIES) che la banca deve darti prima della firma.
Perché gli interessi si calcolano sul debito residuo, che all’inizio è quasi tutto il capitale. Man mano che il debito scende, la parte di interessi cala e quella di capitale cresce.
Il TAN è il tasso sugli interessi e serve per la rata. Il TAEG aggiunge le spese obbligatorie ed è il numero giusto per confrontare due offerte.
Il fisso parte più alto ma la rata non cambia mai. Il variabile in media costa meno ma può salire. Conta quanto potresti sopportare un aumento della rata e la durata del mutuo.
Di solito le banche vogliono una rata non oltre un terzo del reddito netto mensile della famiglia, e un mutuo non oltre l’80% del valore della casa.
Tanto più quanto prima lo fai, perché risparmi gli interessi futuri sul capitale restituito. Negli ultimi anni il vantaggio è piccolo.
No. Il calcolo si fa nel browser e non raccogliamo contatti.
Il piano è una simulazione con spese standard: il TAEG effettivo dipende dall’offerta della tua banca.