Il modello RAP serve a chiedere all’Agenzia delle Entrate la registrazione del
contratto di comodato, del preliminare di compravendita (il
compromesso) e del verbale di distribuzione degli utili. Qui lo compili passo per
passo e scarichi il PDF ufficiale già riempito; sotto trovi costi, termini, lo sconto IMU per
la casa data a un figlio o a un genitore, esempi e fonti.
🔒 Privacy garantita: nessun dato viene inviato a server esterni.
Compila il modello RAP
I primi quattro passi valgono per tutti. Poi si attiva solo il quadro del proprio
atto: comodato, preliminare oppure distribuzione utili. Le spiegazioni di ogni campo
vengono dalle istruzioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate.
Dati generali dell'atto
Che atto stai registrando, dove lo presenti e da quanti fogli è composto. Il codice fiscale di chi chiede la registrazione compare in alto su ogni pagina del modello: lo scrivi una volta sola.
Codice fiscale di chi chiede la registrazione *
Se a chiedere la registrazione è un soggetto diverso da una persona fisica, va il codice fiscale della società o dell'ente.
Modulo n.
Scrivi 001. Se i righi di un quadro non bastano servono più moduli, numerati 002, 003 e così via.
Ufficio territoriale di *
Gli atti privati si registrano presso qualunque ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate. Quello che scegli resta competente per tutti gli adempimenti successivi.
Tipologia di atto *
È la scelta che decide quale quadro compilare più avanti: uno solo dei tre.
Data dell'atto *
La data di stipula, la stessa che compare sull'atto originale. Per un verbale di distribuzione utili è la data di approvazione del verbale, o del bilancio se la distribuzione è deliberata lì.
N. fogli dell'atto
Un foglio è al massimo 4 facciate e non più di 100 righe. Quattro facciate con 101 righe contano come due fogli.
N. copie dell'atto
Gli esemplari cartacei firmati dalle parti di cui chiedi la registrazione: almeno uno.
Esenzioni
Per esempio gli atti degli Enti del Terzo Settore sono esenti dall'imposta di bollo.
Un evento futuro e incerto indicato nell'atto che ne sospende l'efficacia. Barrandola, l'imposta su quella parte resta sospesa; quando la condizione si avvera hai 30 giorni per comunicarlo all'ufficio con il Modello 2 e versare l'imposta.
Si barra (codice 1) quando si fruisce di agevolazioni per calamità naturali o altri eventi eccezionali che sospendono i termini.
Casi particolari
Allegati · scritture private e inventari
Il numero di fogli del documento allegato, con la stessa regola dei fogli dell'atto: massimo 4 facciate e 100 righe per foglio.
Allegati · ricevute e quietanze
Il numero di esemplari.
Allegati · mappe, planimetrie e disegni
Il numero di esemplari: un elemento grafico fino a 4 facciate è un esemplare; oltre, se ne conta uno ogni 4 facciate.
L'atto firmato dalle parti, con i suoi eventuali allegati.
La copia dei documenti d'identità in corso di validità di chi lo
ha sottoscritto.
Tutto riunito in un unico file, nei formati ammessi TIF, TIFF o PDF/A.
Il testo dell'atto deve essere leggibile da procedure automatiche, quindi dattiloscritto o in
formato elettronico: un atto scritto a mano fa fallire l'invio telematico.
Da dove vengono i dati di questo strumento
📅 Regole verificate a
👤 Chi lo cura
Curato da Brian Barrionuevo per StrumentiUtili.it, progetto indipendente senza legami con l’Agenzia delle Entrate o altri enti. Costi, termini e regole vengono dai documenti ufficiali citati nella guida e nelle fonti in fondo: come verifichiamo i dati. Hai trovato un errore? Scrivici.
📄 Il modello
Il compilatore riempie il modello RAP dell’Agenzia delle Entrate nella versione di marzo 2026. Il PDF ufficiale non ha campi compilabili: le 295 caselle sono state ricostruite sul disegno e verificate una a una. Costi e regole vengono dalle istruzioni, dalle schede dell’Agenzia e dalla legge letta su Normattiva; un controllo automatico settimanale avvisa se cambiano.
🔒 I tuoi dati
Il PDF si crea sul tuo dispositivo e nulla viene inviato a un server; il codice fiscale e l’IBAN che scrivi non restano neppure nella memoria del browser. Lo strumento compila e non presenta: l’invio si fa con RAP web o in ufficio.
Registrare comodato, preliminare e verbale degli utili con il modello RAP
Il modello RAP (Registrazione Atti Privati) serve per chiedere all’Agenzia delle Entrate la registrazione di tre atti: il contratto di comodato, il contratto preliminare di compravendita (il compromesso) e il verbale con cui una società distribuisce gli utili. Qui sopra lo compili campo per campo e scarichi il PDF; sotto trovi quanto si paga, entro quando, come si presenta e quali condizioni servono per lo sconto IMU sulla casa data in comodato a un figlio o a un genitore, con le cifre delle schede dell’Agenzia e della legge.
Quali atti si registrano e quanto costa
I tre atti del modello RAP: termine, imposta di registro e bollo
Atto (codice)
Entro
Imposta di registro
Bollo
Comodato d’uso gratuito di un bene (1)
30 giorni dalla stipula, se è scritto e riguarda un immobile; se è verbale, solo quando è citato in un altro atto da registrare
200 € fissi
16 € ogni 4 facciate o 100 righe; non si paga per il comodato verbale
Contratto preliminare di compravendita, il compromesso (2)
30 giorni dalla firma
200 € fissi, più lo 0,5% su caparra confirmatoria e acconti non soggetti a IVA e il 3% sulla caparra penitenziale
16 € ogni 4 facciate o 100 righe
Verbale di distribuzione degli utili di una società (3)
30 giorni dalla firma
200 € fissi
16 € ogni 4 facciate o 100 righe
Gli altri atti: i contratti di locazione e di affitto di immobili si registrano con il modello RLI; gli altri atti scritti, in generale, con il modello 69.
Il comodato di un bene mobile (una bicicletta, un macchinario) o quello fatto a voce: la scheda dell’Agenzia prevede l’obbligo solo per il comodato scritto di immobili, ma chiunque vi abbia interesse può chiedere in qualsiasi momento la registrazione di un atto, pagando l’imposta.
I 200 euro sono la cifra indicata dalle schede dell’Agenzia. Nella Tariffa del D.P.R. 131/1986 pubblicata su Normattiva le imposte fisse sono ancora scritte in lire: sono state aumentate negli anni da norme generali.
Il bollo è di 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe. Il modello chiede quanti fogli ha l’atto e quante copie firmate ne registri; per i contratti di locazione l’Agenzia precisa che il bollo è dovuto per ogni copia da registrare.
Comodato a un figlio o a un genitore: lo sconto IMU del 50%
È il motivo per cui la maggior parte delle persone registra un comodato. La legge (comma 747, lettera c, della legge 160/2019) riduce del 50% la base imponibile IMU della casa data in comodato solo se valgono tutte queste condizioni:
la casa è data a un parente in linea retta di primo grado, cioè a un figlio o a un genitore: non a un fratello, a un nipote o a un nonno;
il figlio o il genitore la usa come abitazione principale: ci ha la residenza anagrafica e ci vive abitualmente;
la casa non è di categoria A/1, A/8 o A/9;
il contratto di comodato è registrato;
chi dà la casa (il comodante) possiede in Italia una sola abitazione, oppure due nello stesso comune: quella data in comodato e quella in cui vive lui, che a sua volta non deve essere A/1, A/8 o A/9;
il comodante ha la residenza e vive abitualmente nello stesso comune in cui si trova la casa data in comodato.
Se il figlio o il genitore che ha ricevuto la casa muore, lo sconto continua per il suo coniuge, quando ci sono figli minori. Anche il comodato fatto a voce si può registrare apposta: la legge di stabilità 2016 (art. 1, comma 10, della legge 208/2015) ha previsto la facoltà di registrare online i comodati di immobili stipulati verbalmente. Nel modello si sceglie il tipo 1 (verbale) o 2 (scritto).
Esempio 1 — Quanto si risparmia. Un appartamento con una rendita catastale di 600 € dato in comodato al figlio. La base imponibile IMU è 600 × 1,05 × 160 = 100.800 €. Con l’aliquota di base dello 0,86% l’IMU sarebbe di 866,88 € l’anno; con lo sconto la base scende a 50.400 € e l’IMU a 433,44 €. Registrare il comodato scritto, un foglio e una copia, costa 216 € una volta sola: 200 di registro e 16 di bollo. L’aliquota del tuo Comune può essere diversa: la legge gli permette di alzarla fino all’1,06% o di ridurla. Il conto con i tuoi dati lo fai con il calcolatore IMU.
Il preliminare: dal 2025 lo 0,5% su caparra e acconti
Il compromesso si registra entro 30 giorni dalla firma e paga 200 € fissi. Sulle somme versate alla firma si aggiunge un’imposta proporzionale, che dal 1° gennaio 2025 è cambiata (D.Lgs. 139/2024, spiegato dalla circolare 2/E del 14 marzo 2025):
caparra confirmatoria e acconti di prezzo non soggetti a IVA: lo 0,5%, oppure la minore imposta che si pagherebbe per il contratto definitivo;
caparra penitenziale (il prezzo per poter recedere dal contratto): il 3%;
fino al 31 dicembre 2024 la caparra confirmatoria pagava lo 0,50% e gli acconti il 3%: molte guide riportano ancora quella regola.
L’imposta dello 0,5% pagata su caparra confirmatoria e acconti non è persa: si scala dall’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Per questo il modello tiene separati caparra confirmatoria, acconto e caparra penitenziale e chiede se il contratto è soggetto a IVA. Quanto pagherai al rogito lo vedi con il calcolo delle imposte di acquisto casa.
Esempio 2 — Caparra confirmatoria. Preliminare firmato il 4 novembre 2026 per una casa venduta da un privato, con 20.000 € di caparra confirmatoria, 6 facciate (2 fogli) e una copia. Registro: 200 + 0,5% di 20.000 = 300 €; bollo: 2 × 16 = 32 €; totale 332 €, da registrare entro il 4 dicembre 2026. Al rogito i 100 € dello 0,5% si scalano dal registro dovuto per l’acquisto.
Esempio 3 — Acconto e caparra penitenziale. Stesso preliminare con 30.000 € di acconto (vendita fra privati, quindi senza IVA) e 5.000 € di caparra penitenziale: 200 + 150 (0,5% di 30.000) + 150 (3% di 5.000) = 500 € di registro, più il bollo. Con la regola in vigore fino al 2024 l’acconto da solo avrebbe pagato il 3%, cioè 900 €.
Come si presenta e come si paga
Online, con RAP web: dall’area riservata del sito dell’Agenzia, direttamente da chi firma la richiesta o tramite un intermediario abilitato. Il servizio calcola le imposte e le addebita sul conto corrente indicato con l’IBAN, presso una banca convenzionata o Poste Italiane: il conto deve essere intestato al richiedente (o all’intermediario che invia), avere la disponibilità sufficiente e, se cointestato, permettere a chi lo indica di operare con firma disgiunta.
Il file da allegare: uno solo, in formato TIF/TIFF o PDF/A (PDF/A-1a o 1b), con l’atto firmato, i suoi allegati e la copia dei documenti d’identità in corso di validità di chi lo ha firmato. Il testo dell’atto deve essere leggibile da una procedura automatica, cioè scritto al computer o a macchina: un atto scritto a mano fa fallire l’invio, e bisogna rimandarlo in un altro formato o andare in ufficio.
Le ricevute: subito dopo l’invio arriva la conferma della trasmissione; poi una seconda ricevuta con l’esito e, se è tutto in ordine, gli estremi della registrazione; per l’esito del pagamento bisogna aspettare un’ultima ricevuta. Si trovano nella sezione «Ricevute» dell’area riservata.
In ufficio: chi non è obbligato a registrare online i contratti di locazione (l’obbligo vale per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili) può presentare il RAP del comodato o del preliminare in un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia. L’ufficio che scegli resta competente per tutti gli adempimenti successivi.
Pagare con l’F24: le somme per la registrazione degli atti privati si versano con il modello F24, nella sezione Erario (risoluzione 9/E del 2020): codice 1550 per l’imposta di registro e 1552 per l’imposta di bollo, 1551 e 1553 per le sanzioni da ravvedimento, 1554 per gli interessi. Nel campo «anno di riferimento» va l’anno in cui l’atto è stato formato. Non è l’F24 ELIDE, che serve per le locazioni. La scheda dell’Agenzia sul comodato parla anche di contrassegni (le marche da bollo) da 16 euro.
Il verbale degli utili si presenta solo online, dalla società tramite un suo incaricato, il rappresentante legale o un intermediario.
Chi chiede la registrazione conserva l’originale dell’atto firmato insieme alla richiesta e alle ricevute, e consegna alle altre parti la copia delle ricevute che provano la registrazione e il pagamento.
Il modello parte per parte
Il compilatore qui sopra segue lo stesso ordine e per ogni casella mostra la spiegazione delle istruzioni ufficiali. In breve:
Che cosa si scrive in ogni parte del modello RAP
Parte
Che cosa si scrive
Attenzione
Dati generali
Codice fiscale del richiedente in cima a ogni pagina, «Modulo N.» (001), ufficio territoriale, tipologia di atto (1, 2 o 3), fogli, copie e data dell’atto
Un foglio è al massimo di 4 facciate e 100 righe: 4 facciate con 101 righe sono 2 fogli. La data è quella scritta sull’atto; per il verbale degli utili, quella di approvazione del verbale (o del bilancio).
Esenzioni, condizione sospensiva, eventi eccezionali, casi particolari
Le caselle dei casi speciali: esenzione dal bollo (1), da registro e bollo (2) o dal solo registro (3); condizione sospensiva; agevolazioni per calamità; regole di calcolo particolari o Terzo settore
Per la maggior parte dei comodati e dei preliminari restano vuote.
Allegati
Fogli delle scritture private allegate, esemplari di ricevute e di mappe o planimetrie
Anche gli allegati pagano il bollo, pure se non li invii.
Richiedente e rappresentante
Chi è obbligato a chiedere la registrazione: una delle parti o il mediatore. Per una società, un ente o un minore, nel riquadro del rappresentante va chi firma per lui, con il codice carica
Per un figlio minore il richiedente è il figlio; il genitore firma come rappresentante con il codice carica 2. Per il verbale degli utili il richiedente è sempre la società.
Impegno alla presentazione telematica
Il codice fiscale dell’intermediario, la data dell’impegno e il codice 1 o 2
Solo se invia un intermediario abilitato.
Imposte
Registro, bollo, sanzioni e interessi
Online li calcola il servizio dell’Agenzia e li addebita sul conto.
Quadro soggetti
Sezione I: i danti causa (chi dà il bene, chi promette di vendere). Sezione II: gli aventi causa (chi lo riceve, chi promette di comprare)
Chi è nato all’estero scrive lo Stato al posto del comune e EE come provincia.
Quadro atto: comodato
Durata (oppure «tempo indeterminato»), clausola penale, tipo di comodato (1 verbale, 2 scritto), bene mobile, immobile o universalità e una breve descrizione
Senza data di fine si compila solo «dal».
Quadro immobili
Dati della visura catastale: codice del comune, T o U, sezione, foglio, particella, subalterno, comune e indirizzo
Una particella di una sola serie di cifre va a sinistra della barra; per un immobile graffato solo la prima particella.
Quadro atto: preliminare
Bene (immobile o altri beni), prezzo, caparra confirmatoria, acconto, caparra penitenziale, IVA, clausola penale, descrizione
Il bene e il prezzo sono obbligatori.
Quadro atto: verbale e quadro soci
Utile conseguito e utile distribuito; per ogni socio la quota (20% si scrive 20,00) e l’utile che riceve
I soci si elencano solo se il verbale li nomina uno per uno.
Un comodato scritto della casa al figlio, compilato qui sopra e scaricato: dati generali (tipologia 1, un foglio, una copia, data), richiedente, le due parti nel quadro soggetti, il quadro del comodato (scritto, a tempo indeterminato, immobile) e i dati catastali nel quadro immobili. Persone, codici fiscali e dati catastali sono inventati.
Gli esempi in breve
Esempio 4 — Il comodato dell’immagine. Mario Rossi firma il 20 ottobre 2026 un comodato scritto a tempo indeterminato, dal 1° novembre, per l’appartamento di Genova in cui andrà a vivere il figlio Luca. L’atto occupa una facciata: un foglio. Va registrato entro il 19 novembre 2026; con una copia si pagano 200 € di registro e 16 € di bollo.
Esempio 5 — Il verbale degli utili. Una società approva il bilancio e nello stesso verbale delibera di distribuire gli utili ai soci: il verbale va registrato online entro 30 giorni dalla firma, con 200 € di registro più il bollo, indicando nel quadro soci la quota e l’utile di ciascuno se il verbale li nomina.
Gli esempi in breve
Atto
Registro
Bollo
Totale
Comodato scritto della casa al figlio, 1 foglio, 1 copia
200,00 €
16,00 €
216,00 €
Lo stesso comodato fatto a voce
200,00 €
—
200,00 €
Preliminare con 20.000 € di caparra confirmatoria, 2 fogli, 1 copia
300,00 € (200 + 100)
32,00 €
332,00 €
Preliminare con 30.000 € di acconto e 5.000 € di caparra penitenziale, 2 fogli, 1 copia
500,00 € (200 + 150 + 150)
32,00 €
532,00 €
Verbale di distribuzione degli utili, 1 foglio, 1 copia
200,00 €
16,00 €
216,00 €
Condizione sospensiva e clausola penale: il Modello 2 entro 30 giorni
Condizione sospensiva: un evento futuro e incerto, scritto nell’atto, da cui dipendono i suoi effetti (per esempio la concessione del mutuo). Barrando la casella, l’imposta legata alla condizione resta sospesa: quando la condizione si avvera, entro 30 giorni si comunica all’ufficio dove l’atto è registrato, con il Modello 2, e si versa l’imposta non ancora pagata.
Clausola penale: stabilisce il risarcimento in caso di ritardo o inadempimento. Se la penale scatta, vale la stessa regola: comunicazione con il Modello 2 entro 30 giorni e versamento dell’imposta.
Autoliquidazione e controlli dell’ufficio
Dal 1° gennaio 2025 l’imposta di registro si autoliquida: la registrazione avviene con la data del giorno della richiesta, dopo il pagamento dell’imposta calcolata da chi registra. L’ufficio controlla poi i conti sulla base dell’atto; se manca qualcosa notifica un avviso di liquidazione con l’invito a pagare entro 60 giorni l’imposta mancante, la sanzione del 25% (per le violazioni dal 1° settembre 2024) e gli interessi. Pagando entro 60 giorni la sanzione scende a un terzo. Con l’F24 si usano i codici indicati nell’avviso (A196 per il registro, A146 per il bollo, A197 e A148 per le sanzioni, A152 per gli interessi) con codice ufficio, codice atto e anno.
Se registri in ritardo
Chi registra dopo i 30 giorni paga una sanzione calcolata sull’imposta di registro: per le violazioni dal 1° settembre 2024 il 45%, con un minimo di 150 €, fino a 30 giorni di ritardo, e il 120%, con un minimo di 250 €, dopo. Con i soli 200 € fissi di un comodato o di un preliminare senza caparre valgono sempre i minimi. Se ti metti in regola da solo prima di un controllo, con il ravvedimento operoso, la sanzione scende così, e si aggiungono gli interessi legali dei giorni di ritardo:
Sanzione per un atto con 200 euro di registro, con e senza ravvedimento
Ritardo
Sanzione
Con il ravvedimento
Fino a 30 giorni
150 € (il 45% sarebbe 90 €)
15,00 € (un decimo)
Da 31 a 90 giorni
250 € (il 120% sarebbe 240 €)
27,78 € (un nono)
Da 91 giorni a un anno
250 €
31,25 € (un ottavo)
Oltre un anno
250 €
35,71 € (un settimo)
Esempio 6 — Undici giorni di ritardo. Il comodato dell’esempio 4 registrato il 30 novembre 2026 invece che entro il 19: il 45% di 200 € sarebbe 90 €, quindi si applica il minimo di 150 €, ridotto a un decimo con il ravvedimento: 15 €, più gli interessi. Online, RAP web propone il calcolo delle sanzioni su registro e bollo prima dell’invio; in ufficio si usano i codici 1551, 1553 e 1554 dell’F24.
Dal 1° gennaio 2027
Dal 2027 le regole dell’imposta di registro citate in questa pagina passano nel testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), e la sanzione per la mancata registrazione nel testo unico delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 173/2024). Quando l’Agenzia aggiornerà modello, istruzioni e schede, aggiorneremo anche questa pagina.
Domande frequenti
Quanto costa registrare un comodato?+
200 euro di imposta di registro, più il bollo se il comodato è scritto: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Il comodato verbale paga solo i 200 euro. Online il servizio RAP calcola le imposte e le addebita sul conto.
Il comodato va registrato per forza?+
Il comodato scritto di un immobile sì, entro 30 giorni dalla stipula. Quello verbale solo se viene citato in un altro atto da registrare. Per avere lo sconto IMU del 50% sulla casa data a un figlio o a un genitore, però, il contratto deve essere registrato, anche se è verbale.
Quali sono le condizioni per lo sconto IMU sul comodato?+
Casa data a un figlio o a un genitore che ci ha la residenza e ci vive; casa non di categoria A/1, A/8 o A/9; contratto registrato; il proprietario possiede in Italia una sola abitazione, oppure anche quella in cui vive lui nello stesso comune, e ha la residenza e vive nello stesso comune della casa data in comodato.
Posso avere lo sconto IMU dando la casa a mio fratello o a mio nipote?+
No. Lo sconto vale solo per i parenti in linea retta di primo grado: figli e genitori. Fratelli, nipoti e nonni non danno diritto alla riduzione.
Quanto si paga per registrare un preliminare?+
200 euro fissi, più lo 0,5% della caparra confirmatoria e degli acconti non soggetti a IVA (o la minore imposta del contratto definitivo) e il 3% dell’eventuale caparra penitenziale, oltre al bollo. L’imposta dello 0,5% si scala poi da quella dovuta per il rogito.
Sugli acconti del preliminare si paga ancora il 3%?+
No. Dal 1° gennaio 2025 caparra confirmatoria e acconti non soggetti a IVA pagano lo stesso 0,5%. Il 3% sugli acconti era la regola fino al 31 dicembre 2024; oggi il 3% resta solo per la caparra penitenziale.
Come si pagano le imposte del RAP?+
Con RAP web si indicano l’IBAN e il servizio addebita le imposte sul conto, che deve essere intestato al richiedente o all’intermediario. Allo sportello si paga con il modello F24, sezione Erario: codice 1550 per il registro e 1552 per il bollo, con l’anno di formazione dell’atto. Non si usa l’F24 ELIDE.
Posso usare il RAP per un contratto d’affitto?+
No. Le locazioni e gli affitti di immobili si registrano con il modello RLI, che gestisce anche la cedolare secca. Il RAP serve solo per comodato, preliminare di compravendita e verbale di distribuzione degli utili.
Che cosa devo allegare alla richiesta online?+
Un unico file in formato TIF/TIFF o PDF/A con l’atto firmato, i suoi allegati e la copia dei documenti d’identità in corso di validità di chi lo ha firmato. Il testo dell’atto deve essere scritto al computer o a macchina: un atto scritto a mano fa fallire l’invio.
Chi deve chiedere la registrazione?+
Una delle parti, cioè chi dà o chi riceve il bene, oppure il mediatore che ha concluso l’affare. Per un figlio minore il richiedente è il figlio e firma il genitore come rappresentante, con il codice carica 2. Per il verbale degli utili il richiedente è sempre la società.
Fonti
Modello RAP e istruzioni (Agenzia delle Entrate): i tre atti, la compilazione dei quadri, gli allegati, il pagamento con addebito sul conto.
