Registrare un contratto d’affitto: modello RLI, costi, cedolare secca e sanzioni

Chi deve registrare e entro quando

Ogni contratto d’affitto di un immobile va registrato all’Agenzia delle Entrate, a meno che non duri in tutto 30 giorni o meno nell’anno con lo stesso inquilino. L’obbligo è di entrambe le parti: di solito se ne occupa il proprietario, ma se non lo fa ne risponde anche l’inquilino, che può registrare il contratto da solo.

Il termine è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla data in cui il contratto comincia, se è precedente. Un contratto firmato il 2 marzo 2026 con decorrenza dal 1° aprile va registrato entro il 1 aprile 2026. Per la legge un contratto d’affitto che andava registrato e non lo è stato è nullo: registrarlo in ritardo, pagando le sanzioni ridotte, lo rimette in regola.

Si registra con il modello RLI, online con i servizi dell’Agenzia (con SPID, CIE o CNS) oppure in un ufficio dell’Agenzia. Lo stesso modello serve anche dopo: per comunicare proroghe, cessioni, subentri e la fine anticipata del contratto. La ricevuta riporta il codice identificativo del contratto, 17 caratteri da conservare: serve per tutti i pagamenti degli anni successivi.

Quanto costa: imposta di registro e bollo

Senza cedolare secca si pagano due imposte:

• Imposta di registro: il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 € per la prima annualità. Per i contratti a canone concordato (codice L2 nel modello) si calcola sul 70% del canone. Di norma la spesa si divide a metà fra proprietario e inquilino.
• Imposta di bollo: 16 € ogni quattro facciate del contratto (o cento righe), per ogni copia. Un contratto di quattro pagine in due copie paga 32 €.

Negli anni successivi si paga solo il registro sull’annualità, entro 30 giorni dalla ricorrenza, con il modello F24 ELIDE e il codice identificativo del contratto. Si può anche pagare l’imposta per tutta la durata in una volta, con un piccolo sconto.

La cedolare secca

Il proprietario persona fisica che affitta un’abitazione fuori da un’attività d’impresa può scegliere la cedolare secca: un’imposta fissa sul canone che prende il posto dell’IRPEF e delle addizionali su quel reddito, e che cancella registro e bollo sul contratto. L’aliquota è il 21% per il canone libero e il 10% per il canone concordato.

La scelta si fa nel modello RLI, alla registrazione o all’inizio di un’annualità successiva. Chi sceglie la cedolare rinuncia, per il periodo in cui la applica, agli aumenti del canone legati all’inflazione (l’aggiornamento ISTAT), e deve comunicarlo all’inquilino con una raccomandata.

Se registri in ritardo

Dal 1° settembre 2024 la sanzione per la registrazione tardiva è il 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 €, se il ritardo non supera i 30 giorni; oltre, il 120%, con un minimo di 250 €. Con il ravvedimento operoso, cioè mettendosi in regola da soli prima di un controllo, la sanzione si riduce: a 1/10 entro 30 giorni dalla scadenza, a 1/9 entro 90, a 1/8 entro un anno, a 1/7 oltre. Si aggiungono gli interessi al tasso legale sull’imposta.

Nel caso dei 20 giorni la sanzione piena sarebbe 86,40 € (il 45% di 192,00 €), ma scatta il minimo di 150 €; il ravvedimento la porta a 15,00 €. Con la cedolare secca l’imposta di registro non c’è, ma i minimi della sanzione restano: registrare tardi costa comunque.

Per le scadenze precedenti al 1° settembre 2024 valgono le sanzioni della disciplina precedente. Il calcolatore del modello RLI lo segnala e non fa il conto: in quel caso verifica con i servizi dell’Agenzia.

Proroga, disdetta e fine anticipata

• Proroga: si comunica con il modello RLI e, senza cedolare, si paga il registro sul periodo prorogato (codice 1504).
• Fine anticipata: entro 30 giorni si comunica la risoluzione con il modello RLI e, senza cedolare, si pagano 67 € fissi (codice 1503). Con la cedolare basta la comunicazione.
• Cessione o subentro: se l’inquilino cede il contratto a un’altra persona, o un familiare subentra, va comunicato con il modello RLI.
• Canone concordato: oltre allo sconto sul registro dà diritto a una riduzione dell’IMU sull’immobile affittato, pagata al 75%. Lo spiega la guida all’IMU.

Errori comuni

• Contare i 30 giorni dalla consegna delle chiavi: si contano dalla firma, o dall’inizio del contratto se è precedente.
• Dimenticare le annualità successive: senza cedolare il registro si paga ogni anno, entro 30 giorni dalla ricorrenza.
• Pagare l’F24 ELIDE senza il codice identificativo del contratto: il pagamento non viene abbinato e risulta non fatto.
• Credere che con la cedolare secca non ci siano sanzioni per il ritardo: restano i minimi di 150 € e 250 €.
• Chiudere il contratto prima della scadenza senza comunicarlo: la risoluzione va comunicata con il modello RLI entro 30 giorni.

Domande frequenti

Fonti ufficiali

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131: testo unico dell’imposta di registro.
• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3: cedolare secca.
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431: contratti di locazione abitativa e canone concordato.
• Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 8: spese di registrazione divise fra le parti.
• Legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346: nullità dei contratti non registrati.
• D.Lgs. 14 giugno 2024, n. 87: nuove sanzioni dal 1° settembre 2024.
• Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014: codici tributo per le locazioni nel modello F24 ELIDE.
• D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, art. 13: ravvedimento operoso.
• Dal 1° gennaio 2027 il ravvedimento è regolato dal testo unico delle sanzioni tributarie, D.Lgs. 5 novembre 2024, n. 173, allegato, art. 14, con le stesse riduzioni.
• Modello RLI e istruzioni, Agenzia delle Entrate.

Le cifre degli esempi sono calcolate con gli stessi motori degli strumenti del sito, sulle regole in vigore alla data di aggiornamento. Come le controlliamo: come verifichiamo i dati. Questa guida non sostituisce il parere di un professionista.