IMU 2026: chi paga, come si calcola, acconto, saldo e codici F24

Chi paga l’IMU e chi no

L’IMU è l’imposta comunale sugli immobili. La paga chi ne è proprietario o ha su di essi un diritto reale: usufrutto, uso, abitazione, superficie. Se una casa è in usufrutto paga l’usufruttuario, non il nudo proprietario. Non la paga l’inquilino, e nemmeno chi ha la casa in comodato: paga sempre il proprietario, anche quando non la usa.

Non si paga sull’abitazione principale, cioè la casa in cui si ha la residenza e si vive abitualmente, né sulle sue pertinenze, al massimo una per ciascuna categoria C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia). Fanno eccezione le abitazioni di lusso, nelle categorie A/1, A/8 e A/9, che pagano con un’aliquota ridotta e una detrazione di 200 € l’anno. La casa familiare assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli è trattata come abitazione principale di chi la riceve.

Pagano quindi soprattutto le seconde case, le case ereditate o sfitte, quelle date in affitto o in comodato, i negozi, gli uffici, i capannoni, i box che non sono pertinenza della prima casa, i terreni e le aree edificabili.

Come si calcola

Il calcolo parte dalla rendita catastale, che si legge nella visura catastale, e segue sempre gli stessi passaggi:

1. rendita catastale × 1,05 (la rivalutazione del 5%);
2. il risultato × il coefficiente della categoria catastale: è la base imponibile;
3. base imponibile × l’aliquota decisa dal Comune × la tua quota di possesso × i mesi di possesso diviso 12;
4. si tolgono le eventuali riduzioni e si arrotonda all’euro.

L’aliquota la decide ogni Comune entro i limiti della legge: per gli immobili diversi dall’abitazione principale la base è lo 0,86% (8,6 per mille), che il Comune può alzare fino all’1,06% o abbassare; per le abitazioni principali di lusso la base è lo 0,5%. Le aliquote di ogni Comune sono pubblicate nel prospetto delle aliquote del Dipartimento delle Finanze: è il documento che fa fede, più della delibera letta sul giornale locale.

Le riduzioni: comodato, canone concordato, immobili inagibili

• Casa in comodato a un figlio o a un genitore che ci abita: base imponibile ridotta del 50%. Servono un contratto di comodato registrato e che il proprietario possieda in Italia una sola abitazione, oppure quella e la propria abitazione principale nello stesso Comune, dove deve anche risiedere e vivere (comma 747). La riduzione non vale per le abitazioni di lusso.
• Casa affittata a canone concordato: l’imposta calcolata con l’aliquota del Comune si paga al 75%.
• Immobili storici o dichiarati inagibili: base imponibile ridotta del 50%.

Il comodato dimezza l’imposta solo se tutte le condizioni sono rispettate e il contratto è registrato: il modello RAP serve proprio a questo. Senza registrazione la riduzione non spetta, e il Comune la può togliere in un controllo con sanzioni e interessi.

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno dopo quello in cui il possesso è cominciato o sono cambiati dati che contano per l’imposta: lo prevede il comma 768-bis, scritto dal D.Lgs. 147/2026 al posto dei commi 769 e 770. Per un immobile inagibile, la perizia si allega alla dichiarazione.

Quote, mesi e case ereditate

Se l’immobile è di più persone, ciascuno paga sulla propria quota. Se l’hai posseduto solo per una parte dell’anno contano i mesi: un mese vale intero se lo hai posseduto per più della metà dei giorni, e il giorno del rogito è attribuito a chi compra. Per le case ereditate il possesso comincia dalla data della morte, non da quella della dichiarazione di successione.

Capannoni e altri immobili del gruppo D

Per gli immobili del gruppo D l’imposta si divide fra Stato e Comune: lo 0,76% va sempre allo Stato, con il codice tributo 3925; la parte che supera lo 0,76%, fino all’aliquota del Comune, va al Comune con il codice 3930.

Scadenze e come si paga

• Acconto entro il 16 giugno: l’imposta del primo semestre, calcolata con l’aliquota e la detrazione dell’anno precedente: la metà dell’imposta, se possiedi l’immobile tutto l’anno (comma 762).
• Saldo entro il 16 dicembre: il conguaglio, con le aliquote dell’anno pubblicate dal Comune sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre; se non le ha pubblicate, valgono quelle dell’anno prima (comma 767).
• In un’unica rata: si può pagare tutto entro il 16 giugno.
• Se una scadenza cade di sabato o in un giorno festivo, slitta al primo giorno lavorativo successivo, come per tutti i versamenti fiscali (D.L. 70/2011, art. 7).

Si paga con il modello F24, anche semplificato, nella sezione dei tributi locali: codice tributo, codice catastale del Comune (quattro caratteri, per esempio H501 per Roma), anno di riferimento, numero di immobili e importo arrotondato all’euro, come tutti i tributi locali (L. 296/2006, art. 1, comma 166). Se hai immobili in più Comuni serve una riga per ogni Comune. Sotto un importo minimo fissato da ogni Comune il versamento non è dovuto (comma 168 della stessa legge): lo trovi nel regolamento IMU del Comune.

Se hai saltato una rata o hai pagato meno del dovuto, puoi rimediare con il ravvedimento operoso: si versano l’imposta, una sanzione ridotta e gli interessi, con i codici tributo dell’IMU e barrando la casella del ravvedimento. Il conto lo fa il calcolatore del ravvedimento.

Errori comuni

• Dimenticare la rivalutazione del 5%: la rendita della visura va sempre moltiplicata per 1,05 prima del coefficiente.
• Usare l’aliquota base invece di quella del Comune: conta il prospetto delle aliquote pubblicato dal Dipartimento delle Finanze.
• Applicare la riduzione del comodato senza contratto registrato: la riduzione non spetta.
• Pagare un box come seconda casa quando è pertinenza dell’abitazione principale: una pertinenza per categoria è esente.
• Mettere il codice del Comune sbagliato: con più immobili in Comuni diversi serve una riga per ciascun Comune.

Domande frequenti

Fonti ufficiali

• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738-783: disciplina dell’IMU.
• Legge 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, commi 166 e 168: arrotondamento all’euro e importo minimo dei versamenti.
• D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, art. 26: dichiarazione IMU (comma 768-bis della L. 160/2019).
• D.L. 13 maggio 2011, n. 70, art. 7: scadenze di sabato e nei giorni festivi.
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431: contratti a canone concordato.
• Dipartimento delle Finanze: delibere comunali e prospetto delle aliquote.
• Agenzia delle Entrate: modello F24 semplificato e istruzioni.

Le cifre degli esempi sono calcolate con gli stessi motori degli strumenti del sito, sulle regole in vigore alla data di aggiornamento. Come le controlliamo: come verifichiamo i dati. Questa guida non sostituisce il parere di un professionista.